Ипотека под залог биткоина: как работает кредит Better и Coinbase

Financial Times 22 октября описала схему, по которой покупатель жилья заложил биткоины на $325 000, чтобы получить кредит на $130 000 и не продавать криптовалюту для первого взноса. Продукт предлагают сервис Better и биржа Coinbase: о запуске объявили в марте, а с августа кредит доступен всем желающим. По данным Better, объём заявок на предварительное одобрение достиг $360 млн — выше прогноза в $260 млн.

При закрытии сделки заёмщик получает два кредита. Первый — обычная ипотека Fannie Mae на сам дом. Второй покрывает первоначальный взнос и обеспечен залогом биткоина и вторым залоговым правом на недвижимость. Оба кредита выдаёт Better на 15 или 30 лет, а заложенные монеты не влияют на одобрение основной ипотеки.

На сайте компании базовый пример показывает «чистую выгоду» в $46 000 при закрытии сделки — в основном потому, что покупателю не приходится сразу платить наличными. Но расчёт не учитывает дальнейшие платежи: при средней ставке Freddie Mac 7,40% заёмщик из примера FT платит около $900 в месяц за право держать $130 000 в биткоинах.

Better заявляет, что падение цены биткоина не ведёт к маржин-коллу, в отличие от классических кредитов под залог криптовалюты. Но пропущенный платёж может привести к продаже монет на 60-й день, а дом при этом остаётся под залогом второго кредита.

В разных разделах FAQ компании указаны противоречивые сроки возврата залога — от погашения второго кредита до полного закрытия или рефинансирования основной ипотеки, а это на 30-летнем сроке может занять десятилетия. Better также уточнила CoinDesk, что может использовать заложенные биткоины в других операциях, обязуясь вернуть эквивалентное количество монет, а не те же самые. Coinbase выступает только хранителем и технологическим партнёром и не участвует ни в выдаче кредита, ни в решениях о продаже залога.